Осень-24 ломает все устоявшиеся нормы продажи и покупки загородного жилья

Эксперты рассказали, как в таких условиях не купить кота в мешке

«МК» выяснил, где в Подмосковье находятся самые дешевые загородные дома и на какие важные моменты при покупке дачи нужно обязательно обращать внимание, чтобы не купить кота в мешке.

Спрос растет

За последние несколько месяцев число продаж на рынке загородной недвижимости в Подмосковье резко выросло. Риелторы говорят, что поспособствовала этому отмена льготной ипотеки. На рынок загородного жилья хлынули покупатели, которые больше не могут позволить себе купить в ипотеку новую квартиру в Москве или в городах ближнего Подмосковья.

Кроме того, растет число людей, желающих жить уединенно на природе, их становится с каждым годом все больше, и за это нужно сказать спасибо пандемии, карантину и прочим ограничениям, а также тому неспокойному времени, в котором мы сейчас живем. Многие верят, что, живя в собственном доме, они будут находиться в большей безопасности, чем в городской квартире.

Далеко – не значит дешево

В число лидеров, где отмечен самый быстрый рост цен на дачи, вошли, как ни странно, районы дальнего Подмосковья. В топе – Орехово-Зуево, Зарайск, Луховицы, Волоколамск, Егорьевск, замыкает этот список Павловский Посад. А еще раньше рост цен на загородную недвижимость отмечали в Серебряных Прудах и Лотошино.

Еще год назад дальнее Подмосковье не пользовалось большим спросом у москвичей, им интересовались разве что в качестве второй дачи. Но в этом году все поменялось. Эксперты объясняют этот парадокс тем, что в самых отдаленных от Москвы городских округах Московской области все еще остался потенциал для роста цен, ведь там много дешевой земли и таких же недорогих дач. В то время как в ближних районах "замкадья" цены на загородную недвижимость уже достигли пика. Порой дешевле купить виллу на Средиземном море, чем схожий по площади дом на Рублевке, говорят специалисты.

«Многие люди вынуждены сейчас отказывать себе в дорогих покупках, этот фактор оказывает влияние на интерес к наиболее экономичным вариантам загородного жилья, ни для кого не секрет, что дешевые объекты всегда раскупаются намного быстрее элитных, но тут могут быть и скрытые подводные камни», – предостерегает риелтор Ольга Николаева.

Что, где, почем

Итак, если вам не по карману дорогая недвижимость, то вас могут заинтересовать объекты на территории отдаленных районов Подмосковья. Это, по словам эксперта, не такой уж плохой вариант, как может показаться на первый взгляд. За последние годы транспортная доступность в Московской области значительно улучшилась, так что добираться до Москвы стало намного проще. А экология вдали от мегаполиса всегда была лучше, тут Лотошино и Зарайск дадут 100 очков форы какой-нибудь Балашихе или Купавне.

Однако цены на дачи даже на расстоянии более 100 км от МКАДА значительно выросли в цене, поэтому без 1,5 или 2 млн рублей соваться на рынок загородного жилья бессмысленно.

Так, в августе 2024 года цена на дачу в городском округе Орехово-Зуево достигла 1,82 миллиона рублей. На втором месте – Зарайск, где за последний месяц лета цены выросли на 17% и достигли 1,3 миллиона рублей. Третье место поделили Луховицы и Волоколамск, а четвертое занял Егорьевск с ростом цен на 15% до 1,43 миллиона рублей.

Советы покупателю

«Учитывая то, какая сейчас в стране инфляция, многие покупатели готовы отдать предпочтение самому дешевому предложению на рынке. Однако, когда речь идет о покупке недвижимости, это может быть опасно. Нередко продавец сознательно снижает цену, чтобы избавиться от неликвидного объекта», – говорит Ольга Николаева.

По словам эксперта, разумно требовать от продавца небольшой скидки, но, если он готов уменьшить цену на половину по сравнению со средней на рынке для данного места – это должно насторожить. В таком случае нужно тщательно проверить документы на дом и землю, выяснить, как дача досталась нынешнему владельцу и многие другие обстоятельства.

«Некоторые люди очень доверчивы, им достаточно показать выписку из ЕГРН, подтверждающую право на владение данным объектом недвижимости, и они уже готовы бить по рукам. На самом деле нужно проверить всю подноготную понравившейся дачи. Например, если она расположена в СНТ, следует выяснить, нет ли у нынешнего хозяина долгов по уплате членских взносов. В моей практике был случай, когда участок земли стоил 300 тысяч рублей, а долги его хозяина перед садовым товариществом за электричество, вывоз мусора и прочие хозяйственные расходы превышал полмиллиона», – рассказывает риелтор.

На что еще стоит обратить внимание? Очень большое значение имеет месторасположение дачи. Понятно, что люди в первую очередь обращают внимание на транспортную доступность, природу и экологию. Но не все плюсы и минусы того или иного места лежат на поверхности. Как говорит эксперт, порой не лишним будет объехать всю округу, чтобы убедиться, что вы не покупаете кота в мешке.

«Однажды моему клиенту очень понравилось место, где располагалась дача. На первый взгляд, все выглядело очень привлекательно: лес, озеро, хорошая подъездная дорога к СНТ. Но меня смутила невысокая цена объекта. Стала копать и выяснила, что озеро, которое больше всего понравилось покупателю, собираются вскоре осушать ради добычи песка. По дороге мимо его будущего участка будут ездить огромные самосвалы с песком, а девственный лес из-за разработки будущего карьера могут вырубить. Продавец все это знал и хотел побыстрее избавиться от дачи, пока окончательно не рухнули цены», – говорит специалист.

Еще одним неприятным сюрпризом для будущего собственника могут стать неузаконенные постройки. С точки зрения приобретения права, тут нет проблем, главное, чтобы у продавца были правоустанавливающие документы на землю. Но если в дальнейшем новый хозяин захочет зарегистрировать дом, то не исключено, что его будет ждать серьезное разочарование.

Как правило, незарегистрированные дома продают в тех случаях, когда они построены с нарушениями строительных норм. Например, если здание частично «залезло» на чужой участок или перекрывает солнечный свет соседу, и из-за этого тянется давний судебный спор. Чтобы избежать таких неприятностей, эксперт советует покупать дачу с полным пакетом документов, как на земельный участок, так и на все постройки.