Апартаменты уходят в прошлое: что ждет рынок недвижимости Москвы

Прогнозы экспертов о рынке жилья

Напомним, что главное достоинство апартаментов — невысокая цена. Долгое время «квадраты» этого формата недвижимости в Москве стоили в среднем на 10–20% дешевле, чем в стандартных квартирах. Это достоинство с лихвой перекрывало недостатки апартаментов: поскольку юридически они считаются видом коммерческой недвижимости, то для их владельцев выше коммунальные платежи (на 25–40% больше, чем для обладателей квартир) и налоги (ставка 0,5–2% от кадастровой стоимости, а для обладателей квартиры той же стоимости ставка составляет 0,1–0,3%).

Сегодня, по оценке руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет недвижимости» Елены Чегодаевой, на долю апартаментов приходится только 11% от общего объема предложения. Ситуацию, по ее мнению, заметно ухудшил введенный городскими властями запрет на строительство квази-жилья. На Международном жилищном конгрессе, который проходил в конце октября, вице-мэр и глава столичного стройкомплекса Владимир Ефимов пообещал, что все ранее начатые проекты в этом сегменте будут завершены. При наличии возможности город предлагает застройщикам изменить статус строящихся апартаментов на жилье, добавил чиновник. Он аргументировал решение тем, что постоянно проживающие в апартаментах лишены возможности прописаться на этих площадях, а значит, не могут получить социальные услуги.

Однако запрет строительства апартаментов стимулировал спрос со стороны частных инвесторов, которые обычно предпочитают для вложений самые дешевые форматы. «Несмотря на статус «нежилое помещение», апартаменты остаются выгодным активом для инвестора. На сегодняшний день большая часть апартаментов — это лоты бизнес-класса, средняя цена которых почти сопоставима с ценами аналогичного класса квартир», — говорит эксперт. С ее слов, разница в стоимости сейчас совершенно небольшая: от 10 до 13%. Поэтому те, кто приобретает апартаменты бизнес- и премиум-класса, — это обеспеченные жители, которые покупают второе или временное жилье, в том числе под сдачу в аренду или для ведения собственного бизнеса.

Средневзвешенная цена (СВЦ) 1 кв. м столичных апартаментов составляет 421,9 тыс. руб., что на 14% меньше, чем средняя цена квартир (489,6 тыс. руб.), сообщила аналитик. На бизнес-класс приходится 59,6%, где средняя цена на 26,2% меньше, чем у квартир того же класса (368,5 и 499,5 тыс. руб. соответственно). На втором месте находится комфорт-класс с долей 26,9%. В этом классе разрыв цены с квартирами составляет 13,8% (299,3 и 347,5 тыс. руб.). На третьем месте находится премиум-класс с долей 12,5%. В этом классе средний «квадрат» стоит выше, чем в квартирах, на 5% в силу местоположения и высоких качественных факторов. Средняя цена лота составляет 20,3 млн руб. Минимальные цены начинаются от 5,7 млн руб.

По расчетам Чегодаевой, в Москве осталось только 710 апартаментов стоимостью до 7 млн руб. Почти половина (332 шт., см. таблицу) находится в районе Тропарево-Никулино. Второе место занимает Косино-Ухтомский район — 16,2% (115 шт.). Третье — Митино — 15% (106 шт.).

«За девять месяцев 2024 года девелоперы вывели в продажу всего 11 новых корпусов при фоновом уровне в 40–50 корпусов в год. Поэтому уже через три-четыре года на рынке столицы останутся лишь единичные предложения», — полагают аналитики ЦИАН.

Как известно, остатки былой роскоши часто бывают живописней самой роскоши. Поэтому эксперты предсказывают увеличение пула высокобюджетных и, соответственно, высококачественных апартаментов. По данным Nika Estate, сейчас в Москве больше всего дорогих апартаментов продается в четырех районах: Пресненский, Арбат, Тверской и Хамовники.

Цифра дня

На 39% по итогам 10 месяцев этого года сократилось количество выдач ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, подсчитали аналитики Объединенного кредитного бюро. Всего в январе–октябре 2024 года россияне оформили 1,01 млн ипотечных кредитов на 4,33 трлн рублей. Для сравнения, с января по октябрь прошлого года было выдано 1,64 млн ипотек на 6,61 трлн руб.