ЦБ решил ограничить ипотеку сроком до 30 лет

Центральный банк России обеспокоен по поводу роста объёмов ипотечного кредитования, превышающем 30 лет. Как отмечает ЦБ, за год доля таких кредитов удвоилась — с 10% до 20% среди всех новых ипотечных займов. Банки предлагают более длительные сроки, чтобы снизить ежемесячные выплаты в условиях высоких процентных ставок, что, в свою очередь, стимулирует клиентов брать ипотечные кредиты.

Однако это создает проблемы для ЦБ, поскольку увеличивает денежную массу на потребительском рынке и идёт в разрез с усилиями регулятора по борьбе с инфляцией. В долгосрочной перспективе такие "длинные" кредиты также могут привести к повышенным рискам невозврата: никто не может точно предсказать, что будет с заемщиком через 30 лет и сможет ли он расплатиться.

В связи с этим Центральный банк решил направить банкирам рекомендацию не выдавать ипотеку на срок свыше 30 лет. Соответствующий пункт вошел в Стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, опубликованный на сайте регулятора, который также предлагает учитывать возраст заемщика и его способность оплачивать кредит на пенсии. Новый стандарт вступит в силу с 1 января 2025 года.

Как ограничение повлияет на рынок недвижимости.

Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, полагают, что предложенное Центробанком России ограничение на ипотеку сроком более 30 лет не окажет заметного влияния на жилищный рынок.

Наталья Сазонова, управляющий директор компании NF Dom, считает, что эти ограничения не изменят ситуации на рынке, так как банки уже неофициально действуют по этой схеме на протяжении как минимум полутора лет.

Кроме того, по словам эксперта, средняя продолжительность кредитов, которые получают заемщики, сейчас составляет от 20 до 25 лет, поэтому лимит в 30 лет не повлияет на способность клиентов платить или на процесс одобрения.

Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека», отмечает, что на высоких ставках увеличение срока с 10 до 30 лет уже не дает эффекта. Однако, в случае с семейной ипотекой и другими кредитами по ставкам 2-6%, выгоднее оформлять ипотеку на 30 лет.

Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», утверждает, что инициатива Центробанка не приведет к серьезным изменениям на рынке, а лишь устранит некоторые существующие аномалии.

С учетом высоких ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, возникшим из-за повышения ключевой ставки ЦБ, многие заемщики вынуждены тратить на погашение долга больше половины своих доходов. В большинстве кредитных учреждений максимальная долговая нагрузка (МДН) ограничивается 60%, в то время как в «Сбербанке» эта цифра достигает 80%. Тем не менее такие клиенты сталкиваются с высоким уровнем требований к первому взносу (ПВ), который постоянно превышает 20%. Комбинация высокой МДН и низкого ПВ наблюдается весьма редко, отмечает эксперт.

Что касается влияния на застройщиков, Гордейко считает, что ограничения, введенные Банком России, сейчас на них никак не отражаются.

На наличие срока в кредитном договоре застройщикам все равно. К нему приходит человек, одобренный банком и с одобренным сроком кредита. Если этого нет, то он застройщику неинтересен, - добавил эксперт.

Тем не менее эта мера ЦБ оказывает давление на банки, отметил Гордейко.

Заместитель директора ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова подчеркивает, что строители должны учесть новые условия при разработке своих продажных стратегий и акцентировать своё внимание на рассрочке с накоплением минимального первоначального взноса или его субсидировании. В противном случае эти ограничения могут стать серьезным препятствием для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, и в текущей ситуации даже небольшая утрата покупателей способна критически повлиять на пополнение эскроу-счетов, пояснила она.

Также Решетникова отметила, что снижение доступности жилья в ипотеку могут вынудить некоторых граждан России отказаться от покупки квартиры в пользу аренды.

Эксперт добавила, что после ужесточения условий для ипотечных программ с 1 июля текущего года наблюдается устойчиво высокий интерес к рынку аренды и уменьшение количества наиболее доступных и бюджетных предложений на рынке. По её мнению, дополнительный спрос поможет удержать уровень арендных ставок от сезонных колебаний, в том числе из-за уменьшения доли самых экономичных вариантов временного жилья.

Автор: Никита Орлов