За 20 лет стоимость редевелопмента в Москве выросла более чем в 7 раз

За последние пару десятков лет редевелопмент в столице подорожал в несколько раз, сообщают исследователи девелопера West Wind Group. По оценкам аналитиков, в начале 2000-х — в период до 2008 года — стоимость редевелопмента составляла около $200 за м², сейчас — $1500-$2000 за м². Елизавета Ильюхина руководитель коммерческого департамента назвала причины, которые привели к росту стоимости. МП совместно с экспертами проанализировала представленные данные и попыталась разобраться, как изменился редевелопмент в Москве за последние 20 лет.

Простая арифметика

Итак, первая причина увеличения стоимости редевелопмента в столице — удорожание приобретаемых девелоперами объектов. Речь не только о цене 1 м 2 при покупке, но и о более дорогостоящих, чем раньше, ремонтных работах. 20 лет назад источниками объектов для редевелопмента служили в основном крупные промышленные здания и заводы советских времен площадью 20 000-30 000 м². Состояние фасадов и отделки во многих из них было неудовлетворительным, однако хороший конструктив привлекал девелоперов и позволял адаптировать объекты под современные нужды.

Сейчас фокус сместился на другую категорию зданий. Часто это небольшие исторические особняки площадью от 500 м² до 3 000 м². Многие имеют охранный статус, расположены преимущественно в центральных районах Москвы. Их состояние нередко бывает плачевным: требующие замены деревянные перекрытия, серьезные трещины на фасадах, ветхие инженерные коммуникации и т.д. Если у объекта есть охранный статус, это также усложняет проведение работ, удорожает их и увеличивает сроки.

Эстетика и экономика

Вторая причина — повышение в целом по рынку требований к архитектуре зданий и качеству ремонта. Раньше отделка была, как правило, типовой и редко предусматривала создание эксклюзивного интерьера.

«Сейчас редевелопмент превращается в своего рода искусство. Компании стараются бережно относиться к архитектуре дореволюционных построек, тщательно прорабатывают концепцию проектов и дизайн помещений. Кроме того, стали чаще использовать натуральные материалы премиум-сегмента — дерево, камень, металл», — отметила Елизавета Ильюхина.
Третья причина — изменение экономических реалий, среди которых — рост цен на стройматериалы, а также ставок по кредитам для бизнеса. В результате рентабельность редевелопмента за 20 лет снизилась на 70%. В начале 2000-х годов она достигала 100%, а сейчас максимальный показатель — 30%. Помимо перечисленных факторов, на нее влияют риски и сложности, связанные с получением финансирования.

«Тем не менее, девелоперы привыкли адаптироваться к турбулентным ситуациям на рынке. Редевелопмент в Москве будет развиваться и набирать популярность среди игроков рынка даже при дальнейшем повышении ключевой ставки и ужесточении других условий, в том числе, в связи с отсутствием земельных участков внутри Садового кольца под новое строительство», — резюмировала Елизавета Ильюхина.

Комплексный подход
Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов полагает, что сегодня в столице стало гораздо больше масштабных проектов, которых лет 20 назад практически не было. При этом речь идёт о комплексном освоении территорий, создании транспортно-пересадочных узлов, которые становятся заметнми, знаковыми для города, а также такие проекты предполагают и другие аспекты комплексного изменения среды вокруг.

“Срок окупаемости проектов разный, ведь они очень сильно отличаются друг от друга, - говорит эксперт. - Есть опять-таки масштабные проекты, где речь идет об освоении значительных территорий путем комплексной реализации проекта, а есть точечный редевелопмент небольших зданий, в том числе, например, памятников архитектуры, где сложность реализации обуславливается необходимости сохранения и разработки сохранения исторической ценности и разработки регламента по проведению работ по реставрации и приспособлению объектов. Там, соответственно, доходность может сильно снижаться по сравнению с обычными проектами за счет высоких издержек и долгих сроков согласования подобных регламентов. Я могу сказать, что для себя мы рассматриваем проекты, где годовая доходность не ниже 25%. Это то, с чем можно работать, если мы говорим о таких достаточно непродолжительных проектах — в нашем случае это небольшие клубные дома, где срок проекта длится 3−4 года”.

По словам спикера, редевелопмент сегодня не теряет популярности среди игроков рынка и даже, набирает обороты. “Причем если раньше мы, говоря про редевелопмент, имели в виду реновацию промышленных территорий, либо старых ветхих зданий в Москве, то тренды последних лет, например, это редевелопмент торговых центров, когда неактуальные устаревшие моллы получают новый вид использования, на их месте появляются в том числе жилые и деловые комплексы, - подытожил эксперт. - На территории Москвы еще достаточно много неэффективных промышленных территорий, которые на текущий момент неэффективно используются, поэтому тренд на их замещение будет и дальше реализовываться”.

Ограничения не помеха

«Редеволпмент в современных реалиях – это, безусловно, уже более локальная и уникальная история, - считает Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский). - Такие проекты существенно увеличились в цене за последние годы – как относительно приобретения самого объекта, так и повышения стоимости ремонтных работ. Тем более, что сейчас игроки рынка больше выделяют действительно уникальные объекты недвижимости – например, исторические особняки, состояние которых – включая как фасады, так и инженерные коммуникации, достаточно плохое. Еще одним препятствием в таком случается становится и охранный статус”.

Более того, по мнению спикера, фажным фактором, влияющим на редевеломпент в Москве, является ужесточение требований к городской архитектуре – в связи с этим при редевелопменте застройщики максимально продуманно относятся к разработке концепции проекта, зачастую отдавая предпочтение именно натуральным материалам, а дополнительно – внедряя уже инновационные решения.

“Конечно, важно сохранить культурное и архитектурное наследие зданий, - добавил эксперт. - Несмотря на это, редеволопмент не потеряет своей актуальности – в силу как ограниченного количества мест под застройку, а также – необходимости совершенствовать городскую среду за счет появления новых функциональных пространств, привлечения дополнительных инвестиций, создания новых рабочих мест и возможностей для бизнеса».

Взгляд аналитиков

Денис Колокольников, управляющий партнер консалтинговой компании RRG, председатель Экспертного совета по редевелопменту при РГУД

В начале 2000-х редевелопмент был сосредоточен на переделке старых промышленных зданий в офисы или торговые центры. Этот процесс часто не сопровождался высокими стандартами качества, но многие такие объекты до сих пор работают. В последние годы ситуация изменилась: многие здания, даже офисные, устарели настолько, что их сносят и строят новые объекты на их месте. Однако появился тренд на сохранение функционала зданий. Например, кинотеатры превращали в торговые центры, но теперь некоторые здания сохраняют свою функцию: кинотеатр «Художественный» остался кинотеатром, а Наркомфин сохранил жилую функцию, Речной вокзал остался речным вокзалом.

Сегодня также наблюдается интересный обратный процесс, когда торговые центры превращаются в склады. Редевелопмент - в концепции устойчивого развития, поскольку положительно влияет на экологию: меньше используются новые строительные материалы, а сносы не требуют переработки большого объема отходов.

Сейчас идет волна реконцепции торговых центров, так как многие из них устарели. Однако важно помнить, что редевелопмент может быть дороже, чем новое строительство, поэтому перед началом проекта необходимо тщательно изучить рынок, спрос и потенциал объекта.

Доходность и маржинальность зависят от специфики проекта и объема инвестиций. При этом важно тщательно оценивать затраты, поскольку редевелопмент может оказаться дороже нового строительства. В любом случае, чтобы инвестиции оправдались, перед началом проекта необходимо детально изучить рыночную среду, оценить потенциальный спрос и другие ключевые факторы.

Григорий Начинкин, заместитель генерального директора РАД

Последние десятилетия на рынке девелопмента Москвы было очень насыщенными. По мере растущего дефицита свободных площадок, пригодных для строительства, развития и использования механизма КРТ, год от года набирает популярность редевелопмент. Если раньше речь шла в большей степени об увеличении площадных характеристик объектов и переформатирование в апартаменты, то теперь девелоперы все чаще смотрят проекты с потенциалом полноценной смены вида разрешенного использования, в приоритете, как и всегда, остается высокомаржинальное жилье. Однако и новые креативные кластеры коммерческой недвижимости заняли свою нишу на рынке, развитие направления редевелопмента принесло нам супер успешные концепции адаптации бывших промышленных объектов: Суперметалл, Арма, Флакон.