Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС»: прогнозы ключевой ставки и её влияние на рынок недвижимости

В преддверии заседания Банка России, которое состоится 19 июня, Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» представил прогноз влияния ключевой ставки на рынок недвижимости. По оценкам большинства опрошенных деловыми СМИ аналитиков, базовым сценарием предстоящего заседания является снижение ставки на 0,25-0,5 процентного пункта. Однако эксперты Аналитического центра «АСТОРИУС» не исключают, что регулятор проявит осторожность и сохранит ставку на прежнем уровне (14,5%) или ограничится минимальным шагом в 0,25 п.п., учитывая сохраняющиеся проинфляционные риски.

Небольшое снижение ставки не приведёт к мгновенному оживлению ипотечного рынка

Ключевой вывод аналитиков: даже если снижение ставки произойдёт, серьёзного влияния на рынок ипотечного кредитования оно не окажет, поскольку ставки всё ещё остаются высокими. «В краткосрочной перспективе ипотечная активность останется сдержанной – ставка 14,5% всё ещё выше комфортного для массового заёмщика уровня», – отмечается в прогнозе Аналитического центра Корпорации недвижимости «АСТОРИУС».

Тем не менее такой шаг будет подогревать ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики, что важно учитывать при планировании инвестиций в недвижимость. Полноценное возвращение массовой доступности ипотеки эксперты связывают с дальнейшим снижением ключевой ставки – как минимум до 12%. По оптимистичным прогнозам, это может произойти ближе к концу 2026 – началу 2027 года.

Ипотека на дорогие объекты: стратегия, а не вынужденная мера

В высокобюджетных сегментах (премиум, делюкс, ультрапремиум) динамика ключевой ставки влияет на спрос значительно меньше, чем в массовом. Здесь ипотека – не способ «дотянуть» до покупки из-за нехватки средств, а инструмент финансовой инженерии.

Типичный портрет заёмщика в этом сегменте – владелец бизнеса, использующий кредит для сохранения ликвидности и не изъятия средств из оборота. Доходность бизнеса или инвестиционной недвижимости у таких клиентов часто выше стоимости заёмных денег даже при текущей ставке.

Лизинг недвижимости: эффективный инструмент даже при текущей ставке

Отдельное внимание в аналитике «АСТОРИУС» уделено лизингу недвижимости. Налоговая реформа 2025-2026 годов повысила налог на прибыль до 25%, а НДС – до 22%. Как отметила председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева: «Повышение налогов усилило преимущество лизинга. Вся сумма лизингового платежа уменьшает базу по налогу на прибыль, а НДС идёт к зачёту». Таким образом, лизинг недвижимости остаётся выгодным инструментом даже при текущей высокой ключевой ставке для компаний на ОСН, позволяя одновременно масштабировать портфель и законно оптимизировать налоги.

Рынок до конца 2026 года: умеренная коррекция и зрелая стабилизация

До конца года, по прогнозам Аналитического центра «АСТОРИУС», сохранится умеренная коррекция. Общий объём инвестиций в недвижимость может сократиться на 15-20% по сравнению с 2025 годом. Цены на жильё фактически перестали расти, но определяющими факторами остаются локация, сегмент и концепция объекта. Рынок перешёл в фазу «зрелой стабилизации», где драйверами становятся макроэкономика и реальные доходы населения.

При этом аналитики предупреждают: как только ипотека станет значительно доступнее, на рынок выйдет огромный отложенный спрос. Накопления граждан на банковских вкладах 65-75 трлн. руб., и даже частичный переток этих средств в недвижимость способен вызвать повышение цен.

Рекомендация Аналитического центра «АСТОРИУС»

Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» рекомендует рассматривать инвестиции в недвижимость как долгосрочную стратегию защиты капитала, не привязываясь к краткосрочным колебаниям ставки. Текущий год – вероятно, лучшее время для спокойного и вдумчивого выбора: высокая ставка «вымыла» с рынка случайных покупателей и спекулянтов, создав условия для среднесрочных и долгосрочных инвесторов, а также реальных покупателей.