У торговых центров появился соперник

Каждый десятый ТЦ к концу года может стать банкротом

К концу 2024 года посещаемость и арендный поток торговых центров выровнялись, однако возникли другие проблемы. Представители рынка заявили о необходимости мер государственной поддержки.

«С 1 января 2025 года повышается верхний предел расчётного коэффициента налога на недвижимое имущество стоимостью более 300 млн рублей (до 2,5%) и коэффициента земельного налога на участки аналогичной кадастровой стоимости (до 1,5%). Увеличивается налог на прибыль с 20 до 25%. Прямо сейчас резко повышаются ставки по кредитам в соответствии с увеличением учётной ставки Центробанка (до 25-27%)», — рассказали «Московской газете» в Российском Совете Торговых Центров (РСТЦ).

Как отметили в РСТЦ, на уровне регионов в качестве поддержки отрасли могут быть приняты меры, которые позволят хотя бы частично облегчить нагрузку переходного периода для торговых центров: в связи с повышением налога на прибыль с 20% до 25% и ростом кредитной нагрузки ввести мораторий на повышение коэффициентов расчёта налогов на недвижимое имущество сроком как минимум на 1 год; ограничить рост исчисленных налогов на недвижимое имущество (коммерческая недвижимость) не более чем на 12% по сравнению с предыдущим годом. Соответствующие постановления должны быть приняты правительствами регионов и опубликованы не позднее 1 декабря 2024 года.

«Мы готовы поддержать работу с правительствами регионов по комплексу мероприятий, направленных на то, чтобы новые условия налогов на недвижимое имущество реализовывались не сразу, но постепенно, в течение ряда лет. Времени осталось немного, но возможности ещё есть. Мы ответственны за работу инфраструктуры, которая предоставляет качественные рабочие места для 4 млн человек и обеспечивает до 25% розничного торгового оборота страны», — заявили в РСТЦ.

Торговая недвижимость всегда имела свою специфику в управлении, в ней много переменных, которые влияют на доходность, рассказал «Московской газете» эксперт Российского Совета торговых центров (СТЦ), учредитель компании Bortis по комплексному управлению коммерческой недвижимостью Никита Дмитриев:

«Если говорить про свободные площади, то их становится меньше, новые российские бренды и бренды из восточных стран их постепенно занимают, это позволяет собственникам приблизится к нормальному арендному потоку. Что касается расходной части по обслуживанию, то она растет и достаточно быстрыми темпами; дефицит кадров, стоимость обслуживания и ремонта инженерных систем очень сильно влияют на рост эксплуатационных расходов. В итоге мы получаем уменьшение доходности в торговой недвижимости. В преддверии повышения налогов, плюс текущая ключевая ставка уменьшают инвестиционную привлекательность торговых центров; некоторые собственники задумываются о продаже части своих объектов для закрытия кредитных обязательств и перераспределения средств в другие виды недвижимости. В РСТЦ мы сейчас открываем Комитет по инвестициям и развитию торговой недвижимости, цель которого объединение собственников и инвесторов в торговую недвижимость для разработки инвестиционных стратегий, создания законодательных и прочих возможностей их реализации в сотрудничестве с государственной власти».

Посещаемость ТЦ после значительного падения в 2020 году последние два года стабилизировалась, сообщил вице-президент СТЦ Павел Люлин.

«Торговые центры также заполнились после ухода западных брендов и их заполняемость сейчас составляет 92%-95%. Это говорит о том, что отрасль пришла в некую точку равновесия после ковидных «штормов» и изменений, связанных с экономической ситуацией и санкциями. Что касается арендаторов, то у многих после отличных продаж прошлого года снизились обороты этим летом в среднем на 10%, однако желающих покинуть торговые центры и массовых запросов скидок мы не видим, что говорит о том, что это укладывается в финансовую модель ритейлеров», — рассказал «Московской газете» Павел Люлин.

Но есть другие сложности, которые связаны с тем, что ТЦ вынуждены в неконкурентных и несправедливых условиях соперничать с маркетплейсами, речь идет о разной налоговой нагрузке, отметил вице-президент СТЦ.

«Помимо этого, с резким ростом ключевой ставки выросло бремя обслуживания кредита. Около половины торговых центров построена на кредитные деньги и находятся в залоге. Недавно они получили уведомления о росте процентов по кредиту до 24%-27%, Такой рост в 2-3 раза не предусматривался, и торговым центрам сложно справляться с такой нагрузкой. Думаю, что в течение года, если ситуация не изменится, мы увидим, как каждый десятый объект может оказаться банкротом. При этом, если поддержать отрасль и помочь ей трансформироваться, то на месте даже устаревших торговых комплексов можно получить торгово-развлекательные, торгово-социальные, торгово-бытовые и другие более социально направленные концепции. Такие планы есть, но в текущих финансовых условиях они трудновыполнимы», — заключил вице-президент СТЦ Павел Люлин.